住み続けられる!親子間売買・親族間売買とは?
子供や親族に買い取ってもらった家を『賃貸で借りる』ことで、
今まで通り住み続けられます!
- 年金でローン返済を続けるのは難しいが、相場家賃なら余裕で払える
- 小・中学校へ通う子供がいるので、学校を変えたくない
- 高齢の両親と同居しているので、引越しは避けたい
- ご近所の方に、自宅を売りに出していることを知られたくない
- 店舗を経営しており、事業所として登録しているので移転できない
- 住み慣れたこの家に、賃貸という形でも今まで通り住み続けたい
といった『住み続けたい!』というご希望のお客様にこそ
有効な解決策が『親子間売買・親族間売買』です!
買い戻し人を探す
ご親族、ご親友など、協力してくださる方ならどなたでも結構です。
債権者との交渉
債権者と売買価格の交渉をします。近隣の相場や債権額、競売の進行状況等によって、価格が決まります。
売買契約締結
売買契約を交わし、買主のローン申込みや、債権者交渉にあたります。
新名義人の審査
現金での購入は問題ありませんが、融資利用の場合、個人審査が必要です。審査が通らない場合は買い戻しはできませんが、問題なく通るようにバックアップします。
決済
所有権移転の手続きを行います。競売、差押えの取り下げと抵当権の抹消手続きも同時に行います。
買い戻し完了
通常1〜2ヶ月で終了します。形式的に賃貸借契約を交わす場合もあります。
『親子間売買・親族間売買』とは、所有しているご自宅を、会社勤めの息子さんや娘さん、ご協力頂けるご親族に、買い取っていただきます。
その売却代金で住宅ローンを完済し、その「買い手(子供・親族)」から賃貸として家を借りるという解決方法です!
つまり、お客様は家賃を払いながら、今まで通りご自宅に住み続けることが出来ます。家賃も、今までの住宅ローンと比べ断然安くなるのがポイントです!
親子間売買・親族間売買の4つのメリット
1.愛着のある自宅に、今まで通り住み続けられます!
親子間売買・親族間売買では、所有権はその「買い手(子供・親族)」へ移ってしまいますが、賃貸住宅としてそのまま住み続けられますので、転居の必要がありません。
生活環境が変わらず、お子さんを転校させたり学区を変えたりする必要がありません。また、ご商売をされている方は、事業への支障もなく、顧客や取引先からの信用を失うこともありません。
2.家賃が住宅ローンより安くなる可能性が高いです!
親子間売買・親族間売買で子供・親族に売却したあとは、家賃を支払う形になります。
買い手の融資付けは当社の実績と経験からとりまとめますが、経験則上、
@住宅ローン返済期間を今までの残期間よりも大幅に長くする点
A今までよりも低金利で毎月の金利負担を減らす点
以上のポイントで、今までの住宅ローン返済額に比べて大幅に安くなる可能性が高いです。
3.近所の方へ知られること無く、とりまとめが可能です!
親子間売買・親族間売買が公表されることはなく、引越しもしない為、近所の方々へ家の売却や住宅ローン返済難について知られることもありません。
4.子供以外の親族に売買した場合、将来ご自宅を子供が買い戻すことも可能です!
親族間売買の時点で息子・娘さんが未成年だったり、勤務年数が浅い場合、その時点では子供以外の親族に一旦買い取ってもらわざるを得ません。
しかし将来、子供が勤務キャリアを積んで住宅ローンが組めるようになれば、ご自宅を、子供が親族から買い戻すことも可能です。
親族もこのほうが将来的不安も無く安心です。
重要なポイント!
実際に親子間売買・親族間売買で任意売却を成立させるためには、いくつかのハードルがあります。
債権者の任意売却の合意が得られない可能性が有る
住宅ローンには保証会社の抵当権が付いていますので、債権者である保証会社の許可なく自宅を売却(任意売却)することはできません。
抵当権者である保証会社は、任意売却による売却代金を住宅ローン返済に充当する場合、任意売却のほうが競売よりも回収額が多く見込めることを見越して、完済にならない残債割れにも同意します。
しかし、任意売却の買い手が『家族・子供・親族』となると話は別で、「住宅を売却して住宅ローンを少しでも多く返済し、債権者へ誠意を示したい。」という意図よりも、「住宅ローンを返済せずに、今まで通り住み続けたい。」という意図が見える場合は、債権者に反対される事も想定されます。
この為、親子間売買・親族間売買の場合、一般の不動産市場価格の90%〜80%となる任意売却価格では債権者は納得しない場合が多いです。
あくまでも家族や子供、親族の方が買い戻す場合は、住宅ローン残債務を上回る完済以上の価格で、かつ適正価格で買い戻すことが前提となります。
親子間売買のために住宅ローンを組むのは難しい
例えば、父親が住宅ローン返済を続けることが困難になった場合、その住宅を息子が任意売却で買い戻すことを検討するとします。
この場合の問題点として、大半の銀行では親子間売買に対しては融資をしてくれない、というものがあります。
住宅の親子間での受け渡しは、通常は「譲渡」や「贈与」で行われるものなので、任意売却のような「売買契約」で受け渡すために、銀行からお金を借りてローンを組む、というのは銀行からすると不透明な取引に見えてしまいます。
これを回避する手段としては、
- 任意売却に実績のある不動産会社が取引の仲介に入る
- 不動産売買価格について、客観的な『査定書』を作成する
- 査定書にもとづき、適正な一般市場価格相場で売買する
などの方法が考えられます。それでも子供や親族の住宅ローン審査が通るかは過去の実績がものをいいます。当然、当社『仙台任意売却相談所』は、こうした親族間売買の難しい融資付けを2000年の創業時よりとりまとめてきました。
私どもは綿密な打ち合わせを行い、細心の注意を払いサポート致します。
もちろん融資に頼らずに現金で買い取れるのであれば問題ありませんので、ご親族を探すご提案も致します。
「買戻し」は契約をしないとトラブルの元
親子間での買取であれば、任意売却後も賃貸または無償で住まわせて貰える可能性もありますが、親族・親友に一時的に任意売却をおこなって、後々自分で「買い戻す」ことを想定している場合は、注意が必要です。買戻し任意売却でいう買戻しとは、住宅ローン返済が困難になり手放さざるを得なくなった住宅を、いったん親族や友人に買い受けて貰い、第三者名義にした上で後から買い戻す方法のことをいいます。
この「買戻し」については、キチンと信頼関係のある知人や友人との間で、あらかじめ買戻しのルールを決めて契約書等を作成しておかないと、数年後になって思わぬトラブルを招く可能性があります。
いずれにしても、経験や知識の豊富な当社『仙台任意売却相談所』のサポートのもと、よく話し合いを行うことが重要です。
債権者が親子間売買に納得しない場合、敢えて競売にする手も
若干、リスキーな方法ではありますが、債権者が親子間での任意売却を許可しない場合には、競売まで進めてしまって子供(または親族)が落札する、という方法もあります。
ただし、もちろん確実に落札できるという保証はありません。競売であれば、親族・身内を問わず誰でも入札することは可能ですが、他の入札者よりも高い金額で入札しなければ、住宅が他人の手に渡ってしまいます。
また、少し話がそれますが連帯保証人の方でも、競売に参加して住宅を落札することは可能です。
実際問題としては、身内で買取手を探すのが困難
いくら身内の家族や親族といえども、他人の住宅のために、新たにローンを組んでまで住宅を買い受けてくれる、という例は稀です。
理論上は、任意売却で住宅に住み続ける方法として良く紹介される「買戻し」ですが、実際のケースとして成功する事例はあまり多くはありません。
いずれにしても、もし相談に乗ってくれる家族や親族がいる場合にはよく話し合いを行って、後々トラブルにならないよう慎重にことを進める必要があります。
宮城県・東北エリアにおける【任意売却リーディングカンパニー】として、年間300件超の住宅ローン返済相談を手掛けている、私ども『仙台任意売却相談所』なら、2000年の創業以来『親子間売買・親族間売買』『リースバック』の実績を積み重ねております!
債権者との交渉や賃貸契約を前提とした買主探しは、経験や専門家とのつながりがない不動産会社では難しく、知り合いの不動産業者にリースバックを依頼したけれど、まとめることが出来ず無駄に時間が過ぎてしまった為、競売直前になってネットや弁護士のご紹介から当社にお電話頂くことも少なくありません。
当社は弁護士・司法書士といった専門家と連携し、『親子間売買・親族間売買』『リースバック』契約を何度も成功させております。大切なマイホームを守る為、実績のある当社にぜひお任せください。
親族間売買とリースバックの違い
『親子間売買・親族間売買』も『リースバック』も、自分が「所有者ではなくなる」という点では同じですが、『親族から借りる(親族間売買)』のと『第三者から借りる(リースバック)』という点で、大きく違います!
また、『親子間売買・親族間売買』のケースでは、買い戻しの為にローンを組む方(子供など)への銀行融資を取り付けるのが難しいという性質が有る反面、うまく融資付けが可能であれば、今まで通り、自宅に住み続けられます。
反対に、『リースバック』は第三者に自宅を買取ってもらい、定期賃貸借契約に基づき住まわせてもらう形態なので、大家となる第三者の融資不安はありませんが、いつまでも住むのを許可してくれるわけでは無く、期限付きとなります。
定期賃貸借契約の期間内に、「親族による買い戻し」や、「ご自身の退職金などでの買い戻し」が出来ない場合は、引っ越すことも考えることとなります。